Konutta iştah açıldı

Nilüfer Kas nlfrks@gmail.com

Son iki yıldır müteahhitler konut üretiminde eskisi kadar iştahlı değildi. Ancak bu yılın ilk 6 ayında belediyelere yapılan yeni yapı ruhsatı sayısında bir önceki yıla göre yüzde 88’lik bir artış söz konusu olunca sektörde eski iştahın yavaş yavaş yerine geldiğini söyleyebilirim.

Gayrimenkule ilgi duyanlar hatırlayacaktır, tüm zamanların en iştahlı konut üretim dönemi 2017 yılına denk geldi. O yıl tüm Türkiye’de 1.4 milyon adet konut üretimi oldu. O yıl üretilen konut sayısı daha sonraki yılları da etkiledi, çünkü konut stokları şişti ve dönemsel olarak yaşanan fiyat düşüşünün de fitilini ateşledi.

Ürettiği konutu istediği fiyata satamayan müteahhit işten soğudu. Masa başında yaptıkları hesapla alıcıların verdiği teklif arasında oluşan uçurum birçok inşaat firmasının kapısına kilit vurmasına sebep oldu. Kentsel dönüşümde faal olarak apartman yönetimleriyle yakın temas içinde geçiren müteahhitler, artık kapı çalmak yerine kapısının çalınmasını bekler oldu. Üç yıl süren bu süreç hasılat paylaşım oranlarında da büyük değişikliklere yol açtı. Mesela 2015-2017 yılları arasında müteahhitler yüzde 25 / yüzde 75 oranındaki paylaşımların altına imza atarken, 2020 sonrasında yüzde 50 / yüzde 50 paylaşım oranlarına bile temkinli yaklaştılar. Birçok müteahhit ise anlaşma yaptığı mülk sahipleriyle yeniden masaya oturmayı, yeni şartlara uygun yeni anlaşmalar yapmayı seçti, masada anlaşamayanlar inşaata başlamak yerine ceza ödemeyi göze aldı.

Sektördeki rakamları alt alta koyunca müteahhitlerin son 3 yılda yeni ruhsat almak yerine önceki yıllarda aldıkları ruhsatlarla iş yaptıklarını görüyoruz. Alınan ruhsatların geçerlilik süresi 5 yıl olduğu için müteahhitler daha esnek hareket edebiliyor. Ama bu durum evinin hızlı dönüşeceğini düşünen, ona göre plan yapan mülk sahiplerini zorda bırakıyor.

Konutta son gelen rakamlara göre Haziran ayı itibariyle 280 bin adet konut üretildi. Önümüzdeki 6 aylık dönemde de benzer bir üretim olacağından yola çıkarsak bu yılı 500 bin adet yeni üretilen konutla bitirebiliriz. Bu da ihtiyaç duyulan konut adetinin 300 bin altında olması anlamına geliyor. Yani konuttaki stokları bu üretim hızıyla yükseltmek şimdilik mümkün değil. İştahı artırmak için yeni teşviklere ihtiyaç var.

Türkiye’de en iştahlı alıcı kitlesi İstanbul’da yaşıyor. Çoğunlukla satılan konutların neredeyse yüzde 50’sine yakını İstanbul, Ankara ve İzmir’de satılıyor. Üç büyükşehirde tapulardaki işlem sirkülasyonu oldukça yüksek. Bu şehirleri Antalya, Bursa, Mersin, Konya, Gaziantep izliyor. Büyükşehirlerdeki alımlarda evlenme, boşanma, göç, ölüm gibi sebepler de etkili oluyor.

İstatistikler de dikkat çeken ve yıllardır en az konut satılan iki ilden biri Hakkari, diğeri Ardahan. Her iki ilde de ilk 6 ayda ortalama 100 adet konut satışı gerçekleşmiş. Bu da ayda ortama 16 konutun el değiştirdiği anlamına geliyor. Nüfus hareketliliğinin az olması, çoğunluğun kendi mülkünde ikamet etmesi gayrimenkulde el değiştirmeyi olumsuz etkiliyor. Toplam 14 ilde ise Ocak-Haziran döneminde satılan konut sayısı 1.000’in altında kaldı. Bu illerdeki yavaşlamanın nedenleri hakkında elimizde net bir veri yok.

Tüm bu rakamlar bize özetle şunu söylüyor: 2019 ve 2020 yılına göre bu yıl konut üretimi ve konut satışında iştahın artış yönünde olduğu. Ancak müteahhitlerin bu yıl yaşanan fiyat artışını ve konut satış sayılarını göz önüne alarak daha fazla üretim yapması gerekiyor. Tek yol bu görünüyor.