Konut alacaklar dikkat! Yarı fiyatına alıcı buluyor: İşte icradan satılık daireler
27.05.2025 - 07:53 | Son Güncellenme:
Krediye erişimdeki kısıtlamalar ve fiyatların yükselmesi son süreçte konuta erişimi zorlaştırırken, icradan satılık konutlarla bazen makul fiyata konut bulabilmek mümkün olabiliyor. İcradan satılan konutlarda fiyatlar piyasa fiyatının yarısına kadar inebiliyor. Peki icra yoluyla konut alımı nasıl oluyor? Nelere dikkat edilmesi lazım? Gayrimenkul uzmanı merak edilen soruları tek tek yanıtlarken, ‘taşınmazı hayal ettiğiniz gibi bulamayabilirsiniz’ dedi. İşte detaylar...
Konut fiyatlarında artış hızı son 1 yıl içerisinde yavaşlasa da 2-3 yıllık süreçte fiyatlarda yaşanan hızlı yükselişler, kredi faizlerinde yaşanan artışlarla birlikte konut alımının zorlaşması konut sahipliği oranını düşürdü.
İHALE İLE UYGUN FİYATLI SATIŞ
Piyasada uygun fiyatlı konut bulmak zorlaşırken, bu süreçte borç yükümlülüğünü yerine getiremeyen kişilerin ipotek altındaki konutları icradan ihale yolu ile satışa sunuluyor. Borçlular böylelikle paralarını tahsil ederken, konutlar da yeni sahiplerine teslim ediliyor.
YARI FİYATINA SATILIYOR!
İcradan satılık daireler ihale yöntemi ile satışa sunuluyor. Bu süreçte evler yarı fiyatına dahi satılabiliyor. Peki icralık konutlarda ihale süreci nasıl işliyor? Düşük fiyattan konut almak isteyenler için icralık konutlar bir alternatif mi? Normal şartlarda icralık konutlara mortgage kredisi çıkmıyor, kişiler ya nakitle ya da ihtiyaç kredisiyle bunu karşılamaya çalışıyor. Bu durum icradan satılık dairelerin cazibesini azaltıyor mu?
‘GAYRİMENKULLER FİYATLARIYLA DİKKAT ÇEKİYOR’
Konuyla ilgili tüm merak edilenleri milliyet.com.tr’ye değerlendiren Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Çok uzun zamandır icradan satılan gayrimenkuller var. Son dönemde fiyatlarıyla bu gayrimenkuller dikkat çekiyor. Birincisi fiyatlarla alakalı aslında gayrimenkul değerlerinin düşük gözükmesinin en önemli nedeni şüphesiz uzun süren davalar ve bu davalardaki kararların vakit almasıdır. O nedenle bu taşınmazların icradan satışlarında oldukça uygun rakamlar görülebiliyor.
‘NEDEN İCRAYA ÇIKTIĞI DETAYLI OLARAK YAZILIYOR’
İcradan satılan gayrimenkuller çeşitli nedenlerle olabiliyor. Bazıları ipoteğin paraya çevrilmesi kararları olabileceği gibi bazıları da ortaklığın giderilmesi davaları neticesinde olabiliyor. İhale ilanlarında hangi durumdan dolayı icraya çıktığı detaylı olarak yazıyor. Bazen vatandaşlar icralık olduğu için bu tür gayrimenkullere yönelmekten çekiniyor.
Bunların hepsi aslında borçları nedeniyle satışa çıkmış olan yerler değil. Taşınmazların bir kısmı ortaklığın giderilmesi davası nedeniyle olduğundan taraflar mümkün olduğu kadar yüksek fiyata satılmasını istiyorlar.
‘İHALEYE GİRME SÜRECİ KOLAYLAŞTI’
Eskiden bu sistem şeffaf bir altyapıya sahip değildi. Sadece gazetelerde yayınlanan icra ilanlarını belli bir kesim takip eder, sadece o kesim ihaleye katılırdı. Yapılan düzenlemelerle UYAP’ın e-satış sisteminin gelmesi ihaleye girme sürecini kolaylaştırdı.
‘İNTERNET ÜZERİNDEN TEKLİF VERİLEBİLİYOR’
Yerinde takip etmek mümkün olsa da artık hiç ihale yapılan salona gitmeye gerek kalmadan doğrudan internet üzerinden belirlenen saatlerde de teklif verilebiliyor.
İŞTE İHALEYE GİRERKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
İhaleye girildiğinde dikkat edilmesi gereken koşullar var. Bu şartlar genellikle ihale ile alakalı, ilgili dosyaya yatırılması gereken teminat bedelleri, bunlar taşınmazın değerine göre çeşitli yüzdelerde alınan teminat bedelleridir. Eğer ihale sizde kalır ve taşınmazı almazsanız bu teminat bedelleri iade edilmiyor. Siz bu sayede önden bir kapora vermiş oluyorsunuz. Eğer ihale size kalırsa bu bedel düşülüyor, kalmazsa bedel iade ediliyor. Bunu bankaya nakit olarak ödeyeceğiniz gibi teminat mektubu şeklinde de ibraz edebiliyorsunuz. Bu yüzde 10, yüzde 20 gibi oranları bulabiliyor.
İLANLARDA KDV DETAYINA DİKKAT!
Bu ihalelerde dikkat edilmesi gereken KDV başlığı var. Bedellere KDV uygulanabiliyor. Bu konutlarda belli metrekareye kadar yüzde 1 iken, 150 metrekare ve üstü için yüzde 20 gibi baremler, arsa ve araziler için yüzde 20 gibi baremler söz konusu olabiliyor. KDV’li olan ihale ilanlarında taşınmaz bedelini net bedel olarak değil KDV’si ödenecek bedel olarak de düşünmek lazım.
Siz bu bedeli yatırdınız, ihaleye girme imkanınız oluyor. İmkana kavuştuktan sonra belirlenen ihale saatinde ihaleye giriyorsunuz, artışları görüyorsunuz, artışı yapanların kim olduğu icra müdürlüğünde kayıtlı oluyor. Son belirlenen süre bittikten sonra teklif gelmezse siz o taşınmazın sahibi olabiliyorsunuz.
‘BAZEN PİYASA DEĞERİNİN ÜSTÜNDE DE SATIŞLAR OLABİLİYOR’
Burada bazı kriterler var. Bazen ihale bedelinde çıkan rakamdan satılabileceği gibi bazen de piyasa değerinin çok üstünde de satış görebiliyor. Bazen ihalenin heyecanı ile insanlar daha yüksek bedeller de ödeyebiliyor.
‘DEĞERİNİN YARISI ÜZERİNDEN İHALE BAŞLATILIYOR’
Resmi ihale prosedüründe eskiden oranlar daha farklıydı. Şu anda değerinin yüzde 50’si üzerinden ihale başlatılıyor. O nedenle aslında bunları önceden takip edip değerlendirmek mümkün. E-satış sisteminde il, ilçeye göre, taşınmaz türüne göre listelenip takip edilebiliyor. Her vatandaş ihaleye girip taşınmaz alabilir.
AMAN DİKKAT: ‘TAŞINMAZI HAYAL ETTİĞİNİZ GİBİ BULAMAYABİLİRSİNİZ’
Satın almadan önce dikkat edilmesi gereken hususlar var. Birinci olarak bu taşınmazın fiili durumu ne? Arsa ve arazi alıyorsanız bir işgalci var mı? Konut alıyorsanız kiracı var mı? Bu bilgilerin çoğu ihale dosyalarında çok net olarak yazmayabiliyor. Bazı yerlerde taşınmazın içi bile görülemeyebiliyor. Siz alsanız bile taşınmazı hayal ettiğiniz gibi bulamayabilirsiniz. Mutlaka ihale metinleri çok net okunmalı. Taşınmazın yeri, konumu, cephesi, bilirkişilerin taşınmaz ile ilgili tuttukları raporlar incelenmelidir.
‘YERİNDE GİDİP İNCELEMEKTE FAYDA VAR’
Bununla ilgili araştırmalar yapılmalı bazen bu raporlar yazılmış olsa da binanın yaşı, imar durumu gibi bilgiler raporlarda yer almayabiliyor. Değerlendirmelere baktığımızda mutlaka satın alınması düşünülen taşınmazlar varsa bölgede fiyatları incelemekte fayda var, yerinde gidip incelemekte fayda var. İhale şartları çerçevesinde artışlar başladığı zaman da bu artışlarla belki de daha yüksek bir rakam talep edilebiliyor.
FİYATLARA DİKKAT: ‘BAZEN DÜŞÜK, BAZEN YÜKSEK ÇIKABİLİYOR’
Bazen de bilirkişilerin o gayrimenkulle ilgili oluşturdukları dosyada hatalar da yapılabiliyor. Değer çok düşük de çok büyük de yazılabilir. Bazen davaların ve icraya çıkmanın geç sürmesi nedeniyle fiyatlar düşük olabiliyor. Bazen yetersiz değerleme nedeniyle piyasa fiyatının belki gerçeğine göre ihalede rakamlar daha yükseğe çıkabiliyor.
‘İCRADAN ALINAN YERLERDE BU RİSKLER VAR’
Bazen de icradan alınan yerlere daha sonra bazı davalar açılarak icra prosedürünün sağlıklı olmadığı, eksik yapıldığına dair iddialar nedeniyle taşınmazın devri gecikebiliyor. Bu çok yaşanan bir hadise değil ama icradan alınan yerlerde bu riskler var diyebiliriz.
‘İCRADAN OLAN YERLERDE KREDİ MÜMKÜN DEĞİL’
İcradan olan yerlerde kredi mümkün değil. Bu yerler ya ipotek borcu nedeniyle ya da anlaşmazlığın giderilmesi nedeniyle yapılıyor. Kredi yapılma aşamasında mülkiyetinde problem olmaması lazım. İcra temizlenmeden giderilmediği için süreç hızlı ilerlemiyor. Satılan her yer krediye uygun da değil. İcrada satılan yerler bazen arsa tapulu yerler oluyor, bazen yıkım kararı olan yerler oluyor. Çok farklı durumları olabilir.
İLK KONUTUNU ALACAKLAR İÇİN AVANTAJLI MI?
İlk defa ev alacaklar için icradan gayrimenkul almak bu riskler nedeniyle çok tavsiye edebileceğimiz bir yöntem değil. Yatırımcılar bu tür yerleri alıyorlar hatta takip ediyorlar. Özel ekiplerle bu yerleri çalışıp satın alanlar var. Piyasanın şeffaflaşması, değer haritaları ve bilgi sistemine daha çok ihtiyaç var.”
