İşte kira artışında son hukuki durum

Konutlarda kira artış oranı yüzde 25 ile sınırlandırıldı. Bu konuda kilit tarihler neler? Dava açılırsa ne olur? Sınırlama uzatılabilir mi? Gelin inceleyelim...

Konut hakkı, anayasal bir haktır; Anayasa’nın 57’nci maddesine göre, devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekler.

Barınma hakkı da konut hakkının bir parçasıdır. Kendi konutu olmayanların da, gelir düzeylerine uygun bir konutta barınma hakları vardır. Hal böyle olunca, her ne kadar serbest piyasa ekonomisi ve sözleşme serbestisi kurallarına aykırı olsa da, zaman zaman parlamentolar, konut kirası miktarına ve artış oranlarına müdahale edebiliyorlar.

TBMM’nin 8 Haziran 2022 tarihinde kabul ettiği 7409 sayılı Avukatlık Kanunu İle Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 4’üncü maddesi ile, konutlarda kira artış oranı yüzde 25 ile sınırlandırıldı. Bu sınırlama, Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) eklenen ‘Geçici Madde 1’ ile yapıldı. Yazımı, ekonomi editörlerimize teslim ettiğim 10 Haziran 2022 günü henüz yayımlanmadığı için, yürürlüğe girmemişti. Durum şöyle:

TBK Geçici Madde 1 kuralının yürürlüğe gireceği tarihe kadar yine son 12 aylık TÜFE ortalamasına göre, yani yüzde 39.33 oranında kira artışı yapılacak.

Yürürlüğe girdiği tarihten itibaren ise, TBK md 344’e göre geçerli olan, kira artış oranının son 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemeyeceği, yani en fazla 12 aylık TÜFE ortalaması kadar kira artışı yapılabileceği kuralı uygulanmayacak.

Ne zamana kadar? 2 Temmuz 2023 tarihine kadar. 2 Temmuz 2023 tarihinde yeniden uygulanmaya başlayacak ve kiralar TÜFE’ye göre artırılacak.

Kalıcı olabilir mi?

Geçici madde 1’in uygulanacağı döneme denk gelen son 12 aylık TÜFE ortalaması yüzde 25’in altındaysa, kira artışı da TÜFE oranında yapılacak. Örneğin Ocak 2023’te son 12 aylık TÜFE ortalaması yüzde 20 olursa, kira da yüzde 20 oranında artırılacak, yüzde 25 değil.

Dava açılması halinde kiracı ve kiralayan arasındaki kira artışı uyuşmazlıklarında mahkemeler en fazla yüzde 25 kira artışına karar verebilecek. O sebeple kiracı TÜFE oranında artış yapması için açılan davaların olumlu sonuçlanma şansı bulunmuyor.

Yüzde 25 kira artış sınırlaması geçici olsa da, TBMM’nin yeni bir kanun ile bunu aynı veya farklı bir oranla sınırlamasına, uzatmasına, kalıcı hale getirmesine hukuki bir engel bulunmuyor.

Getirilen kira artış sınırlaması sadece konutlar için geçerli, işyerleri için değildir.

Aynı binada örneğin avukat, muhasebeci bürosu olarak kiralanan bağımsız bölümlerde kira artışı 12 aylık TÜFE ortalamasına göre yapılacak, kiralık konutlarda ise yüzde 25 kira artışı olacak.

Hangi sonucu doğurabilir?

Yüzde 25 kira artış sınırlamasına yakalanmamak için kiralamada isteksizlik olacak. Kiralamalar 2 Temmuz 2022’den itibaren muhtemelen yeniden hareketlenir.

Aynı binada, aynı büyüklükteki bağımsız bölümler arasında kiraya verilme tarihine göre aralarında uçurum olan en az üç farklı yükseklikte kiralar söz konusu olacak.

1 Temmuz 2023 tarihinde kiralara yüzde 25 oranında, 2 Temmuz 2023 tarihinde ise, son 12 aylık TÜFE oranında artış yapılacak.

Yeni kiralamalarda tahliye taahhütleri standart hale gelecek.

Kira tahliye davalarında artış olacak.

‘Home-office’ ne olacak?

‘Home-office’ konutta belirsizlik var. Kanaatimce vergi dairesine konutun hangi oranının konut olduğu bildirilmişse, kiranın o oranı, yine en fazla yüzde 25 artışa tabi, kalanı TBK 344’e göre artacak. Yani kiranın stopaja tabi kısmı en çok TÜFE ortalamasına göre, kalanı en çok yüzde 25 artacak.

Yıllar sonra yeniden Avusturya Graz’dayım

Graz, Avusturya’da Steiermark eyaletinin başkenti...

Avrupa Birliği ülkelerinde belediye başkanı komünist olan tek yer.

Sene 1990; hayatımda ilk yurtdışı seyahatimi, şimdi rahmetli olan amcam ile Graz Uluslararası Fuarı’na katılmak için yapmıştım. O zamanlar Ankara Hukuk Fakültesi’nden yeni mezun olmuş ve Almanya’da doktora yapmak istiyordum.

Fakat Graz tercihimi değiştirmişti ve doktoramı Avusturya’da yapmaya karar vermiştim. Her sabah “günaydın”, akşam da “görüşmek üzere” diyerek selamlamadan gitmeyen sarı saçları ve yeşil gözleriyle gülümseyen Avusturyalı kızın da etkisi olmuş mudur, söylemeyeceğim...

Şahin’le gittik

İstanbul’dan Graz’a eski bir Tofaş Şahin model araçla gelmiştik de fuar güvenlik görevlisi, bir “Şahin”e bakmış bir de bize bakıp, şaşkınlık mı hayranlık mı olduğunu anlayamadığım bir ses tonuyla, “İstanbul’dan bu arabayla mı geldiniz?” diye sorarak hayret etmişti. “Şahin” sevenler bilsin istedim.

32 yıl sonra yeniden Graz’daydım...

Viyana Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nde doktora zamanından arkadaşım, Avukat Dr. Stefan Schöller’i ziyaret ettim.

Graz’da 22 yıllık avukat ve doktora tezi yazdığı fikri haklar, telif hakları, basın ve medya hukuku, ilaç ve eczanecilik hukuku alanında Avusturya’da tanınmış ünlü bir avukat. Öyle ki, gittiğimiz restoranda ve sonrasında bir kafede yan masadakiler hemen “Sizi burada görmek büyük şeref Dr. Schöller” diye selamladılar ve Stefan da beni “Doktoradan arkadaşım Avukat Profesör Ulusoy” diye tanıttı.

Dostlar biriktirmek

Hem mutlu oldum, hem de arkadaşımın avukat olarak böyle saygınlık kazanmasından gurur duydum.

Anladım ki, dostlar biriktirmek gerek, iyi dostlar, yıllar geçse de unutulmayan, devam eden dostluklar.

Ve, eğer birisiyle olan dostluğunuz yıllar geçse de devam ediyorsa, bunun nedeni ne sadece sizdedir, ne de dostunuzdadır, karşılıklı her ikinizdedir.

İyi insanların dostluğu uzun sürer. Hayatınıza giren güzel insanları fark edin, değer verin. Size lazım olan, onlardır.

Teşekkürler Stefan!