Değer Artış Vergisi Nedir?

Gerçek kişiler tarafından bedel karşılığı edinilen gayrimenkullerin beş sene içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı kapsamında vergiye tabi tutulur. Peki değer artış kazancı nasıl hesaplanır? Yükümlülük şartları ve istisnaları nelerdir?Kanunda belirtilen mal ve hakların satış, kamulaştırma, takas ve devri sonrası oluşan kazançlar, Gelir Vergisi Kanunu’nun Mükerrer 80. Maddesi kapsamında düzenlenmiş ve diğer kazanç ve iratlar olarak vergiye tabi tutulmuştur. Bu doğrultuda, gayrimenkul sahibi gerçek kişiler, satın aldıkları malları iktisap tarihi başlangıcından beş yıl içerisinde elden çıkarmaları halinde, elde ettikleri kazanç üzerinden vergi ödemekle mükelleftir.Gelir Vergi Kanunu Mükerrer 80. Maddeye göre değer artış vergisine tabi olan kazançlar şu şekilde belirtilmiştir:

• Arazi, bina (döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dâhildir), maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,
• Voli mahalleri ve dalyanlar,
• Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,
• Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları.

Değer Artış Vergisi Hesaplama

Gayrimenkul satışı sonucu doğan kazancın vergilendirilecek kısmı safi değer artışı olarak adlandırılır. Gelir Vergisi Kanunu’nda belirtilen koşullar doğrultusunda, değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığı elde edilen para ve ayınlarla sağlanan para ve sağlanan diğer menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hak maliyet bedelleri, satıcı giderleri ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle hesaplanır. Hesaplamaya konu ayın ve menfaat olarak sağlanan tutarlar, Vergi Usul Kanunu’nda belirtilen değerleme hükümlerine göre belirlenir.Değer artış vergisi hesaplama işlemlerinde ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) baz alınır. Gayrimenkulün alım ve satımı arasında geçen süre zarfında ÜFE artış değeri yüzde 10 ve üzeri olmalıdır. Bu oranın altında bir endeks artışı halinde, gelir vergisi söz konusu olmaz.15.02.2012 yılında 100.000 TL’ye satın alınan konutun 10.06.2015’te 200.000 TL’ye satılmış olması halinde, satıştan elde edilen kazanç sonucu doğan vergi hesaplamasında ÜFE endeks artış oranları doğrultusunda hesaplama yapılacaktır. Verilen tarihlere göre endeks artış oranları;15.02.2012 için bir önceki ayın Yİ-ÜFE genel index sayısı: 205,05 10.06.2015 için bir önceki ayın Yİ-ÜFE genel index sayısı: 248,15Endeks artış değerlerinin oranının alış fiyatı ile çarpımı, alış fiyatının satış günü TL değerini verecektir. Bu doğrultuda, konutun bugünkü değeri 100.000TL x (248,15 / 205,05) = 121.019 TL olarak hesaplanır. Sonrasında, bugünkü alış değeri ve satış değeri arasındaki fark (200.000 TL - 121.019 TL = 78.981 TL ) hesaplanarak, satıcının elde ettiği reel kar bulunmuş olur. Bu kar istisnai indirimler hariç tutar olup, son aşamada tapu harcı, diğer vergi ve maliyetler düşürülerek, değer artış vergi tutarına ulaşılır.Maliyet bedelinin mükelleflerce tespit edilememesi halinde, ilgili bedel, VUK hükümleri çerçevesinde, takdir komisyonlarınca tespit edilir. Diğer yandan, satış bedelinin tapuda eksik beyan dilmesinin tespiti halinde, kanunun ilgili hükümlerince ceza uygulanır. Değer artış vergisi yılık gelir beyannamesi ile beyan edilerek, Mart ve Temmuz aylarında 2 eşit taksitte ödenir.

Değer Artış Vergisi Yükümlülük ve İstisnaları

Değer artış vergisi, gayrimenkullerin elde çıkarılması sonucu ortaya çıkan vergisel bir sorumluluk olurken, yükümlülük esasında bazı kıstaslar söz konusudur. Genel olarak, belli bir bedel karşılığında edinilen gayrimenkulleri iktisap tarihinden itibaren beş yıl içerisinde elden çıkarılan gerçek kişiler, değer artış vergisini ödemekle yükümlüdürler.Diğer yandan, herhangi bir bedel olmaksızın ya da veraset yoluyla edinilen gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış vergisi kapsamı dışındadır. Ayrıca, iktisap tarihinden itibaren beş yıldan fazla bir süre elden tutulduktan sonra devir ve satışı yapılan gayrimenkullerden elde edilen kazançlar da vergilendirmeye tabi değildir.