Benim Balonlarım Vardı

Gayrimenkul sektörüne yeni bir çizgi getirmeyi kendine görev edinen

sizler için yazıyor.Dünyada, 2008’den bu yana, yıllarca süren, düşük faiz oranları, emlak talebinde bir artışa neden oldu ve dünyanın büyük bölümünde emlak fiyatlarında buna göre bir artış yaşandı. Bu konuda bloğumda geçen sene çok yazı yazdım.Sene başında bizim basında da çıkan haberlerde yer aldığı gibi, geçen Kasım ayında Avrupa Merkez Bankası'nın sistemik risk yönetim kurulundan uyarı alan sekiz ülkede ise kırılgan gayrimenkul piyasaları oluştuğuna işaret ediliyor.Barclays kredi analistlerine göre, sorunun çözümü için, merkez bankası faiz oranından ziyade bankaların borç verme uygulamaları hedef alındığı için, 2017'de stres birikimi yoğunlaşacak ve bu durum, açıklanan kırılgan gayrimenkul piyasaları için gelecekte bir noktada düzeltme riski oluşturabilir.Avrupa Sistemik Risk Komitesi'nin puanlama modeli, İsveç gayrimenkul piyasasına 2.2 ile en yüksek tehlike seviyesini verirken, Lüksemburg 1.8 ile ikinci ve İngiltere 1.7 ile üçüncü sırada geliyor. Bu derecelendirme, varlık fiyatları, bankalar tarafından risk alma ve yerli finansal düzenleyicinin gözetim seviyesini gözönüne alarak yapılmış.Avrupa Sistemik Risk Komitesi (ESRB)'den uyarı alan ülkeler Avusturya, Belçika, Danimarka, Finlandiya, Lüksemburg, Hollanda, İsveç ve Birleşik Krallık'tır. Listede Türkiye yok. İşte Avrupa’daki en büyük konut balonlarını gösteren Barclays tablosu:

Açık mavi sütunlar ESRB’den uyarı alan ülkeleri göstermektedir. Benim 2,5 sene önce bloğumda incelediğim

balon sinyali veren kırmızı bölgedeki 3 ülke burada da aynen yer alıyor. Fransa hakkında şu anki görüntü, iyiye gittiğini söylüyor, demek ki.

2017 yılına girerken, bir uyarı da global emlak fiyatlarında, büyük bir düzeltmenin yolda olabileceği yönünde alarm sinyali veren OECD’den geldi. Türkiye’nin yer almadığı, OECD araştırmasına göre, en yüksek ev fiyat artışları, Yeni Zelanda, İsveç ve Kanada’da. İşte 2002-2016 Haziran sonu itibarı ile hazırlanmış grafik.

Bu grafiğine göre, ev fiyatları en çok artandan başlayarak ülkeleri sıralarsak, Yeni Zelanda, İsveç, Kanada, Avustralya, İngiltere, Almanya ve ABD diye devam ettiğini görürüz. 2016 yılının 2. Çeyreği, yani 30.06.2016 tarihli verileri kullanarak hazırlanan grafiğe göre Yeni Zelanda ev fiyatları 2002 yılına göre 2.42, İsveç 2.25, Kanada 2 kat artmış durumda. Avustralya ev fiyatları 2002’ye göre %79 artarken İngiltere için bu rakam %57 olmuştur. Aynı dönemde Almanya’da ev fiyatları %17 artarken, ABD’de bu rakam %13 olmuştur.Bu tablo karşısında, OECD ekonomistlerinin yorumu, Kanada ve İsveç için, gözlenen çok yüksek ev fiyatlarının, dengeli bir emlak piyasası ile tutarlı olmadığı şeklindedir. Ayrıca, Brexit sonrası, emlak fiyatları gerilemeye başlayan İngiltere (özellikle Londra) için ise, eğer düşen emlak fiyatlarının maliyetini büyük ölçüde, İngiltere’de yerleşik olmayanlar çekiyorsa, bunun İngiltere için iyi olacağını belirtmektedirler. İlk anda, düşen ev fiyatlarının İngilizleri değil, yabancıları daha çok etkileyebilmesi saçma gibi gözükse de, özellikle Londra’nın Batı yakasındaki emlak alıcılarının tabiyetini gösteren aşağıdaki grafiğe bakınca, bu yorum anlamlı olabilir.

Son olarak, bir uyarıda, İngiltere Merkez Bankası yetkilileri ise, 2008 krizinden bu yana, sürmekte olan, ev fiyatlarındaki artışın 2017 itibarı ile sonuna gelinmiş olabileceğini belirtmektedirler.Bu grafiğe, elde karşılaştırmalı hiçbir veri olmadığı halde sürekli konut fiyatlarında balon olduğu şüpheleri öne sürülen İstanbul’u ekleseydik ne olurdu diye merak ettim ve USD bazında 2012-2016 tarihleri arasındaki İstanbul konut fiyat artışlarını, grafiğin sağ alt köşesine kırmızı çizgi ile ekledim. Esas grafiği bozmasın diye biraz alta çektim. İstanbul grafiğini yukarı kaydırıp 100 seviyesinden başlatırsak, dolar bazında %9 konut fiyat artışı ile en düşük artışın yaşandığı %13 konut fiyat artışı olan ABD’nin bile altında kaldığını görürüz.Global finansal piyasa merkezlerinde milyarlarca doların üstünde oturup, ellerindeki fazla parayı, hangi ülkeye ve piyasaya kaydırsam diye düşünenlerin kullanımı için yapılan bu analizler, acaba o ülkede, oturmak veya yatırım için ev alan vatandaşlar için aynı şekilde yorumlanabilir mi? Bir dahaki yazıya…